Qué partidas debe llevar un presupuesto de reforma, capítulo por capítulo

El presupuesto de una reforma se pierde o se gana en el desglose. Un precio global de "reforma integral de baño: 6.800 €" no es negociable, no es comparable y no te protege: cuando el cliente pida cambiar el plato de ducha o quitar el mueble, tendrás que rehacerlo entero o comerte la diferencia.

Este es el listado de partidas por capítulo de una reforma de vivienda, con la unidad de medición que le corresponde a cada una. No hace falta que uses todas: sirve como lista de comprobación para que no se te olvide ninguna.

1. Trabajos previos y demoliciones

• Protección de suelos, mobiliario y zonas comunes — m² o PA
• Desmontaje y retirada de sanitarios y grifería — ud
• Desmontaje de mobiliario de cocina — ml
• Picado de alicatado y solado existente — m²
• Demolición de tabiquería — m²
• Retirada de carpintería interior y exterior — ud
• Levantado de instalaciones existentes (fontanería y electricidad) — PA o jornadas
• Apertura y cierre de huecos en tabiques — ud

2. Gestión de residuos

• Contenedor de escombro con canon de vertedero — ud o m³
• Sacas de escombro para obras pequeñas — ud
• Bajada de escombro con medios manuales cuando no hay ascensor de obra — jornadas
• Gestión documental de residuos peligrosos, si los hay — PA

3. Albañilería

• Tabiquería de ladrillo hueco o placa de yeso laminado — m²
• Trasdosados y aislamiento — m²
• Recibido de cercos y precercos — ud
• Formación de pendientes en zonas húmedas — m²
• Impermeabilización de platos de ducha y zonas húmedas — m²
• Enfoscados y maestreados — m²
• Ayudas de albañilería a instalaciones (rozas, pasos, tapado) — jornadas o porcentaje

La última es la partida que más se olvida de toda la lista y la que más jornadas se come. Cada roza de fontanería y electricidad hay que abrirla, la instalación hay que recibirla y luego hay que tapar y dejarlo listo para revestir. En un piso completo son entre 3 y 6 jornadas de oficial y peón que alguien tiene que pagar.

4. Fontanería y saneamiento

• Sustitución de montantes de agua fría y caliente — ml
• Red de desagües y sifones — ml o ud por aparato
• Sustitución de bajante — ml
• Llaves de corte generales y por estancia — ud
• Instalación de aparatos sanitarios (sin incluir el aparato) — ud
• Toma para lavadora y lavavajillas — ud
• Prueba de estanqueidad — PA

5. Electricidad

• Cuadro general con protecciones según REBT — ud
• Circuitos independientes (alumbrado, tomas, cocina, baño, lavadora) — ud por circuito
• Puntos de luz y puntos de enchufe — ud
• Mecanismos — ud, indicando gama y modelo
• Tomas de datos, TV y telefonía — ud
• Certificado de instalación eléctrica (boletín) — ud

6. Climatización y ventilación

• Preinstalación o instalación de aire acondicionado por conductos o split — ud
• Conductos y rejillas — ml y ud
• Extracción forzada en baños y cocina — ud
• Radiadores y red de calefacción — ud y ml

7. Revestimientos

• Alicatado de paramentos verticales — m²
• Solado de suelos, incluso rodapié — m² y ml
• Tarima o vinílico — m²
• Falso techo continuo o registrable — m²
• Pintura plástica en paredes y techos, incluso preparación — m²
• Esmalte en carpintería y radiadores — ml o ud

En alicatados y solados, incluye siempre en la descripción si el material lo aportas tú o el cliente, y con qué porcentaje de merma has medido. Un 5-10% de merma sobre la superficie es lo habitual, y más en formatos grandes o colocación en diagonal.

8. Carpintería

• Puertas de paso con cerco, tapajuntas y herrajes — ud
• Puerta de entrada — ud
• Frentes e interiores de armario — ml o m²
• Ventanas y cierres exteriores — ud, con dimensiones
• Mobiliario de cocina, alto y bajo — ml
• Encimera, con material y canto — ml

9. Aparatos y equipamiento

• Inodoro, lavabo, plato de ducha o bañera — ud
• Grifería — ud
• Mampara — ud, con medidas
• Electrodomésticos, si van incluidos — ud

10. Limpieza final, remates y varios

• Limpieza fina de fin de obra — m² o jornadas
• Remates y repasos posteriores a la entrega — jornadas
• Medios auxiliares (andamios, maquinaria, herramienta específica) — PA o 2-3% sobre ejecución material
• Licencia de obra o declaración responsable y tasas — ud
• Seguridad y salud — PA o porcentaje

Ejemplo: reparto típico en un piso de 80 m²

Como referencia de cuánto pesa cada capítulo en una reforma integral de vivienda de gama media. Los porcentajes varían mucho con las calidades, pero el orden de magnitud es estable y sirve para detectar si te has dejado algo:

Si al terminar tu presupuesto la albañilería te sale en un 5% o la carpintería en un 30%, no significa que esté mal, pero merece una segunda mirada: casi siempre es que falta una partida o que hay una medición mal tomada.

El apartado que casi nadie pone y evita el 80% de los conflictos

Después de las partidas, antes del total, un bloque de exclusiones. Cinco o seis líneas que digan explícitamente qué no está incluido:

• Elementos estructurales o refuerzos no visibles hasta demoler.
• Sustitución de instalaciones comunitarias (bajantes generales, montantes de la comunidad).
• Retirada de amianto si apareciera.
• Mobiliario y electrodomésticos, salvo los expresamente presupuestados.
• Licencias, tasas e impuestos municipales.
• Trabajos derivados de patologías ocultas (humedades, aluminosis, instalaciones fuera de norma).

No es desconfianza hacia el cliente: es lo que convierte "eso yo pensaba que iba incluido" en una conversación de dos minutos en lugar de una discusión de mil euros.

Si quieres montar todo esto en una hoja de cálculo, tienes la estructura exacta de columnas y fórmulas para Excel. Y para decidir cuánto margen aplicar sobre estas partidas, mira cómo se calculan los gastos generales y el beneficio industrial.